秀恩爱无处不在，开发商也不例外。当然了，无须讳言，平常人秀恩爱是让人吃狗粮的，开发商秀恩爱显然是为了炒作。不过这次江北的几个开发商联手秀恩爱，炒的不是自己楼盘，而是江北一个新板块。

这还要从一张全新角度的江北控规图说起。

▲4家房企联合发的秀恩爱朋友圈

江北核心区、江北中心区、江北中央商务区、江北中央居住区、江北自贸区、江北科创区……

你是否跟我一样已经被这一系列江北打头的区名搞得晕头转向了呢？是否已经搞不清楚到底哪里是核心？哪里是中心？哪里是商务？哪里是自贸了……

其实这不怪你我，怪只怪江北新区面积太大，规划概念太多，许多不同功能的区域相互叠加，又不是完全重合，再加上各种自创的商业概念，相互交织在一起，就成了一团乱。

最近，我们手头上又拿到了一张新图，从中央商务区、中央科创区和自贸中央生活区三个功能角度来划分图解江北新区核心区及周边区域。这张图最大的好处就是清晰整齐，没有犬牙交错、没有相互交织，一看就能明白。而上面“秀恩爱”的几家房企，讲的就是“自贸中央生活区”这个板块。

Part1换个维度看图，江北新区清晰了很多

▲点击放大

现代城市有三个核心功能：金融商务、高端产业、居住生活。

这张图抛开了单纯的核心区、中心区、自贸区的划线概念逻辑，根据这个功能分类，对应河西北部、河西中部和河西南部，一定程度上结合已有的江北新区核心区功能划分和自贸区的区域，重新进行功能划线。

整个红色、蓝色和黄色的部分加在一起，大致就是江北新区在年公布的最新一次“核心区和周边区域”规划调整范围。

这个图解划分在功能上很清晰的对江北新区核心区及周边区域做了划分。

1.中央商务区：大致为两条过江隧道之间。这是中央商务区所在区域。江北新金融中心也在中央商务区范围内。这里对应的是江南的河西北龙江片区，但功能上相当于河西CBD。

2.中央科创区：大致为应天大街隧道（长江隧道）和长江五桥之间。在江北核心区产业布局图上，这里是芯片之城的所在地，江苏省大数据管理中心、台积电办公楼、ARM中国、华为鲲鹏、清华紫光等一系列IT产业都集中入住在这里。以科创区划分功能名副其实。

3.自贸中央生活区：大致为长江五桥到大胜关大桥（三桥）之间的范围。这里属于“江北核心区及周边区域”与南京自贸区重合度，除了中央商务区外，最大的一块。这里除了衔接少量芯片之城的产业规划，基本属于自贸区内唯一纯粹的生活供应版块，不仅有巨型的商业集散项目，还有较好的生态资源。

Part2自贸中央生活区是个神马？

上面这张南京自贸区的图可以看得很清楚南京自贸区的范围：

长江大桥到扬子江隧道（定淮门隧道）之间的部分主要是为“细胞谷”等基因之城概念产业做政策支持；

两隧之间的部分与江北核心区高度重叠，主要为中央商务区做政策支持。

而到了五桥至大胜关大桥（三桥）之间这块部分，自贸区主要规划的是与生活更为贴近的商业保税项目。这是自贸中央生活区这个概念提出的原因。

中央生活区依托于一个强大的产业中心或金融商务中心，为在此就业的高端人口承载居住生活的功能。中央生活区通常有几个特征：优美的生活环境、浓厚的生活氛围、优质的生活配套、以及高端的人口素养。

▲上海古北国际社区俯瞰图

比如上海，依托于虹桥商务区的古北国际社区；依托于陆家嘴和张江高科的花木联洋板块。比如南京，依托于河西CBD和新城科技园的奥东板块等等。既是同区域的人居价值高地，也是房产价值高地。

江北新区作为国家级新区和南京重点发展的新主城，其实在规划上也已经逐渐拉开了中央商务区、中央科创区、中央生活区的功能模块，并形成了共荣共生的内在机理。

而在自贸区加持之下，江北的中央生活区又添加了新的发展引擎和独特的生活方式范本，所以产生了“自贸中央生活区”。

我们来看一下这个版块有哪些特点。

1、规划起点高

首先，自贸中央生活区占了自贸区和江北新区两重优势，起点站位就是国际化视野，政府投资力度很足。

一个数据显示该区域内已落地的各种项目总投入已经达到了约亿。而南京市政府还在继续加大力度对自贸区进行投入，年南京市委市政府专门召开自贸区南京片区的新闻发布会，决定要建立专项发展基金，未来5年对整个南京自贸区投入不少于亿元。

此外，所有产业资金的导入都有专门的奖金。人才引入方面南京政府也开出大单，对在片区工作的高端人才，最高可享受平方米人才住房或万元购房补贴。

今年3月，南京自贸区大厦选址落地在了自贸中央生活区片区内，这栋建筑未来将是自贸区管委会、海关、检验检疫等口岸查验单位的服务场所。

因为规划起点比较高，有人已经用“下一个河西南”或“江北河西南”来形容自贸中央生活区这个片区。虽然说法略有夸张，但从区位上看确实有对应性。

2、区位有独特优势

从地图上看，自贸中央生活区对应着两个南京最牛的片区，东面过江就是河西南鱼嘴国际金融区，几乎是南京房价最高的区域；向北紧邻着的就是江北核心区中央商务区和科创区，受到产业人口的辐射。本身又处于江北新主城范围内，在南京属于比较独特的区位优势。

良好的区位带来的交通配套自然不弱，过桥就到河西南、过街就到核心区。板块内有两桥三纵三轨。长江五桥（年底通车）、长江三桥快速沟通河西；尤其是即将建成的长江五桥，15分钟车程可直抵河西CBD核心。

三条大道——“快速交通轴”——横江大道（已开通一期），横江大道与五桥、三桥均可互通，类似河西江东中路的定位，缔创左右逢源的便捷交通环境。“城市发展轴”浦滨路，沿路两侧规划均是江北标志性建筑；“城市景观轴”滨江大道，紧靠绿水湾湿地公园。三纵直接贯穿江北自贸中央生活区、中央科创区、中央商务区，让大江北形成了一个整体。

三条大道与地铁10号线（延长线）、地铁11号线（规划中）、地铁15号线（规划中）互补，形成三轨三纵的路网结构，未来公共交通和自驾都比较便利。

▲长江五桥建设实景

3、宜居生态资源丰富

不同于过度嘈杂的中央商务区、以及居住氛围匮乏的中央科创区，作为自贸区的“生活委员”，自贸中央生活区的规划有天然的宜居属性。

在整体环境上，大山大水、疏密有致的规划在这个版块体现的淋漓尽致。自贸中央生活区背邻老山国家森林公园，面朝绿水湾湿地公园，板块内有芝麻河公园，中心湖公园、生态湖公园等多个水系公园，水域面积占板块总面积高过10%。

绿水湾湿地公园是江北新区滨江区域的一个巨大的自然城市绿地。而从上面的功能分布图可以看出，自贸中央生活区这一块分到的湿地面积是最大的。

▲区域规划效果图

4、商业项目配置在江北首屈一指

生活最离不开的就是商业配套。自贸中央生活区在这一点上也有独特的亮点。据数据统计，板块内一共有约39块商业用地，吸引了宜家、奇柯等商业大鳄进驻。

与普通商业形态不同，自贸中央生活区的商业具有显著的自贸区保税特征。宜家将在这里建立的第二个南京店就将是保税店，以后出国时到机场才能享受的购物优惠，未来这里的居民在家门口就能获得了。

而这个奇柯商业项目也不可不说。网上有人讲奇柯就是个买车的地方，这还真说错了。

年的金洽会上，浦口区政府专门将奇柯南京全球商品总部基地作为江北重大的商业工程项目与其签约。该基地投资将达68亿元，建设辐射全国的国际名品集散地和贸易批零及仓储中心，是奇柯集团目前在中国打造的全球最大商品商贸平台。

▲奇柯功能规划图

我了解了一下，这个基地规划有三大自贸主题体验馆，包括FICO欧洲美食主题公园、奢侈品直销馆和EMOTIONPARK汽车体验馆，以及精英公寓绿色城市客厅、以及文化创意商街等。

汽车体验馆预计已有路虎、捷豹、雪佛兰、克莱斯勒、奔驰五大品牌入驻，奢侈品直销馆预计将引进不少于50家国际品牌，预计将涵盖PRADA、GUCCI等全球名品，国际五星级万豪酒店也已落定。五星级酒店、奢侈品直销馆等辐射的人群将不仅局限于板块内，势必聚集更多人气，带动周边的发展。

这样的高端名品商业配套南京其他板块没有，全国其他城市可能也没有这么大。这可能也是南京自贸区落地项目中，与生活最为相关的一个配套项目了。

▲奇柯基地效果图

5、教育人文配套起点高

教育方面自贸中央生活区也是挺独特的存在。南京最神秘的顶级民办小学苏杰小学就要搬到这里，汉开书院等3所国际学校也要在这里扎根落户。

此外，南航国际学院、南农江浦校区、江苏警察学院三大高校环绕，科创中心、集成电路国际城研发园等科研机构相继落地，还有41块科研用地待开发，学院人文气息较为浓郁。

6、品牌开发商齐聚

与其他热门板块一样，自贸中央生活区近几年也吸引了一波品牌开发商的集中入住。

实力央企招商、中交、豪宅打造者雅居乐、上市公司景瑞、东原，以及华宇和绿都等一线品牌房企扎堆进了这个区域。

这让未来区域内的项目品质有了一个较高的起步门槛。

▲区域规划效果图

PART3自贸中央生活区的资产价值还未完全显现

对于这个江北新诞生的板块概念，还有才子畅想了一下未来所谓的自贸生活方式：

海淘族：海外亚马逊商品可直邮到家

买车族：买进口车更便宜

剁手族：进口商品“白菜价”

保健族：不出国门享高端医疗服务

创业族：创业门槛低优惠多

白领族：有望拿到“国际工资”

旅游族：出境游“说走就走”

投资族：个人可投资港股、美股

追星族：想看明星“大腕”，简单

游戏族：游戏机不用再玩水货

这个畅想过于有才，我就直接搬到了文章里。虽然畅想的有点夸张，但代表了板块的一种发展特质和方向。

其实这里我想表达的是，自贸中央生活区的这个板块，它因为之前并不在中央商务区的热点上，所以处于江北的价格洼地，但它的规划和架构又并不鸡肋，各方面配套都不差，只不过需要一点时间来兑现。这就让板块内的资产有了可以想象的升值空间。

南京的房价越来越高，可以上车的空间越来越小，能兼顾上车成本和未来升值空间的区域就更少了。不论对于自住还是投资，如果你口袋没有那么充足，这个是个值得考虑的板块。

PS板块产品介绍：

自贸中央生活区中，由招商、景瑞、绿都三家房企联合开发的西江瑞府项目，已公开营销中心，我去看过这个项目，从观感上看，应该是区域内比较拿得出手的，这里也给大家做一个简单介绍。

▲图：项目区位图

从小区位看，该盘、紧邻“城市发展轴”浦滨路。浦滨路是江北新区主干路网的重要组成部分，贯穿整个江北新区，作为今年江北新区的重大城建之一，浦滨路道路及景观提升预计在今年上半年完成施工。

此外，该盘距离规划中的江北发展大动脉——地铁11号线石塘公园站直线距离约米。一路之隔即是自贸区大厦，据悉，自贸区大厦地块现在已经启动土地平整。旁边中部中南国资集团打造的高端人才公寓青年汇、集中式商业等综合体项目也已经确定落地。

板块：江北自贸中央生活区，鱼嘴北岸，

位置：东至象贤路,南至园腾路,西至规划道路,北至紫创路

总览：地块面积约7.89万㎡，建筑面积约27.88万㎡，容积率2.7

业态：共12栋29-33层住宅楼，户

户型：75、89、㎡精工三房

车位：个

开发商：景瑞、招商、绿都

物业：绿都物业

绿化率：35%

交付标准：精装，含空调、新风系统

▲西江瑞府鸟瞰效果图

从最小75㎡的户型和可能不到万的起步价来看，项目定位客群是城市刚需、年轻一族，但是现场从大门到景观配置却有高端范儿。

▲西江瑞府实景图

1、该盘设置了许多高端项目采用的四重进制归家：轩朗门庭、社区大堂、迎宾水景、阳光草坪。这是标准的高端住宅项目才有的配置。

▲西江瑞府大堂实景图

2、该盘还设置了独立豪华小区大堂，这在河西许多高端项目里，其实也没有配置。我估计南京市场上万以上的项目，也不是所有都能做到这一点。

3、约6万方绿化景观，约14个标准篮球场大小的中央景观。不同于现在快周转开发商的排排坐的布局，西江瑞府采用围合式布局，把小区中央绿化最大化、留出更多的室外景观给到客户。

4、充分考虑到年轻客群的喜好，小区内设环形跑道、篮球场、羽毛球场，并贴心设计置物架、洗手池，满足年轻人对运动的热情。

户型图↓

该盘主打75、89和㎡。其中75㎡被称为“熊猫户型”，总价不到万，主城上车户型！

主城寸土寸金，小户型日益稀缺。该盘建筑面积约75㎡可算独家定制，低门槛低总价，高性价比，成为上车户型不为过。该户型客厅南向面宽约3.4米、主卧面宽约3.2米，比市面上一般的89㎡户型也不差。

据了解，该盘的精装内容除了空调和新风系统外，还配置了WIFI无线面板、人性化USB插座设计、感应LED灯带、卫生间可伸缩晾衣绳等，很照顾年轻人的口味。

▲西江瑞府项目