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摘要

年7月底，上海首个租赁住宅项目——张江纳仕国际社区一期约套已正式启动入市。

为什么是张江？

今天，我们来看一看张江板块的租赁市场、客群需求、产品供应等情况……

01

张江区域市场：供应不足、租赁需求外溢

以张江为核心，自西向东主要有“金桥、张江以及唐镇”三个板块。西边“金桥板块（含碧云联洋）”，处于租赁公寓发展的成熟阶段，产品供应丰富，低、中、高租赁产品聚集；东边“唐镇板块”，长租公寓品牌进驻时间稍短，处于行业发展初期。根据三个板块内配套等级、城市界面与核心区距离等，租赁产品供应层级也自西往东逐级递减。

重点来看张江板块，作为浦东四大重点发展区之一、世界一流科学城，区域内拥有大量的高科技人才，就业规模约达40万人。但目前区域内职住率仅约25%，离目标50%有较大的差距。

而职住率低，首要原因是张江区域租赁产品供应明显不足。通过市场盘点，目前租赁产品供应包含特色人才公寓，初步统计约为4万套。这个体量规模依然无法满足张江区域内大量的就业人群租赁需求，因此，距离张江最近的两个板块“金桥、唐镇”承接了张江绝大部分的租赁外溢。

Notice

■很显然，张江未来要实现区域内更好的职住平衡目标，还需要更多租赁公寓产品入市。什么租赁产品是区域所需要的？我们接着从产品成交特点，以及客群需求两方面来看：

02

张江租赁产品去化：中低端产品去化成交周期最短，平均24-32天内

从租赁产品去化成交周期来看，以张江科学城居住热度TOP10的商品住宅的去化周期为例：张江板块内的商品住宅租赁去化最快，平均数据显示仅耗时33天，约1个月，其他街镇均有不同程度增加。

从租赁产品去化品质来看，我们以二季度张江科学城范围内的商品房租赁为例：元/月以下的中低端产品的去化周期最短，平均耗时24天到一个月左右时间；元以上的中高端平均去化需要一个半月；而万元级别以上的高端产品去化时间更长，至少需要两个月以上。中高端、高端租赁产品成交周期长，主要有以下原因：

?需求减少，外籍高管回流呈现趋势

以日企欧姆龙为例，在华日籍高管人数整体减少30%以上，家庭型外籍人士减少，新进外籍人士以单身为主；

?高端服务式公寓产品供应多以二房、三房为主，租金涨幅不明显

由于人群结构的变化，家庭需求相应减少。再加上疫情等因素叠加影响，中高端租赁产品的租金开始有所回落，高端服务式公寓为了提升运营收益，一部分项目逐步开放短租服务。

?区域内高端配套不成熟，高端客户外溢至周边板块

外籍人士在居住的选择上，偏重选择配套成熟、完善的区域；配置要求上，会要求有健身房、游泳池；日籍人士则习惯群居，更加看重私密性、教育配套，配置上会要求浴室配有浴缸。

03

张江区域客群特点：年轻化趋势，中端及中高端客群基数大

从区域客群年龄结构来看，在张江约40万的就业人群中，年龄特征呈现年轻化趋势，其中26-35岁人群占据60%，而40岁以下就业人口占90%。

从区域客群收入特点来看，张江高科技园区的中高收入人群表现不错，约90%的就业人员年收入高于8万，8～25万的年收入人群最多，约占70%。区域人群有一定的消费能力。

按照区域人群消费力不同，我们将未来租赁人群主要分为以下三类，通过综合访谈分析，三类人群的租赁需求